Tierhaltung in der Mietwohnung: Bitte um Zustimmung

Brauche ich die Erlaubnis des Vermieters für einen Hund oder eine Katze?

Fragen Sie vorher, schriftlich. Ein generelles Verbot im Formularmietvertrag ist zwar unwirksam, aber ob Sie einen bestimmten Hund oder eine Katze halten dürfen, entscheidet eine Abwägung im Einzelfall. Ein gut begründeter Antrag mit vorbereiteter Zustimmungserklärung macht dem Vermieter die Entscheidung leichter. Der Generator oben erstellt beides.

Was hat der Bundesgerichtshof entschieden?

Am 20. März 2013 hat der Bundesgerichtshof eine Klausel für unwirksam erklärt, nach der Mieter „keine Hunde und Katzen“ halten durften (VIII ZR 168/12). Der Mietvertrag stammte von einer Wohnungsgenossenschaft in Gelsenkirchen; der Mieter war mit einem Mischlingshund von etwa 20 cm Schulterhöhe eingezogen.

Die Begründung des Gerichts in zwei Schritten:

1. Eine Allgemeine Geschäftsbedingung, die Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos verbietet, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.
2. Sie widerspricht dem Grundgedanken des § 535 Abs. 1 BGB, wonach der Vermieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gewähren muss. Ob ein Tier dazugehört, verlangt eine umfassende Abwägung der Interessen von Vermieter, Mieter, anderen Hausbewohnern und Nachbarn.

Wichtig ist der zweite Teil des Urteils: Die Unwirksamkeit der Klausel heißt nicht, dass Sie ohne Rücksicht auf andere jedes Tier halten dürfen. Sie öffnet nur den Weg zur Abwägung im Einzelfall. Im entschiedenen Fall fiel sie für den Mieter aus.

Steht in Ihrem Mietvertrag ein solches Komplettverbot, setzen Sie im Formular das Häkchen. Der Brief erhält dann einen sachlichen Absatz mit Datum und Aktenzeichen des Urteils.

Welche Angaben helfen bei der Abwägung?

Alles, was zeigt, dass das Tier ins Haus passt:

• Tierart, Anzahl und Größe. Ein kleiner Hund wirft andere Fragen auf als zwei große; das Formular fragt Schulterhöhe und Gewicht ab.
• Betreuung. Wer kümmert sich tagsüber? Ein Hund, der stundenlang allein bellt, ist ein typischer Anlass für Beschwerden.
• Versicherung. Als Halter haften Sie für Schäden, die Ihr Tier verursacht, auch ohne Verschulden (§ 833 BGB). Der Brief nennt bei Hunden die Haftpflichtversicherung. Ob sie in Ihrem Bundesland Pflicht ist, steht unter Hundehaftpflicht.
• Rasse. Gehört der Hund zu keiner Rasse, die Ihr Land als gefährlich einstuft, können Sie das ankreuzen. Welche Rassen das je nach Land sind, steht unter Listenhunde.
• Bei Katzen: Wohnungshaltung oder Freigang.

Der Brief verspricht außerdem, auf Mitbewohner Rücksicht zu nehmen und Schäden an der Wohnung zu ersetzen.

Was steht in der Zustimmungserklärung?

Sie liegt dem Brief als Anlage bei und hat drei Felder zum Ankreuzen: Zustimmung, Zustimmung mit Auflagen und Ablehnung mit Begründung. Die Zustimmung gilt für das beschriebene Tier und kann bei erheblichen Störungen oder Schäden widerrufen werden. So weiß der Vermieter, dass er sich nicht für alle Zeiten bindet, und Sie wissen, woran ein Widerruf geknüpft ist.

Ein Beispiel: Sie wohnen im zweiten Obergeschoss, möchten eine erwachsene Mischlingshündin mit 45 cm Schulterhöhe aus dem Tierheim aufnehmen und arbeiten an drei Tagen im Homeoffice. An den übrigen Tagen geht die Hündin zu einer Nachbarin. Diese Angaben stehen im Feld „Betreuung“, und der Vermieter sieht auf einen Blick, wann der Hund allein ist. Für die Übernahme selbst nutzen Sie dann den Schutzvertrag für Hunde.

Was droht, wenn ich ohne Zustimmung einziehe?

Das Mietrecht sieht zwei Stufen vor. Setzt ein Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch trotz Abmahnung fort, kann der Vermieter auf Unterlassung klagen (§ 541 BGB). Bei erheblichen Verletzungen seiner Rechte kommt eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund in Betracht (§ 543 BGB). Ob die Tierhaltung überhaupt vertragswidrig war, hängt wieder von der Abwägung ab, die der BGH verlangt. Mit einem Antrag vorab vermeiden Sie diesen Streit.

Wie verschicke ich den Antrag?

Drucken Sie Brief und Anlage aus, unterschreiben Sie den Brief und schicken Sie ihn so, dass Sie den Zugang belegen können, etwa per Einwurfeinschreiben oder mit Empfangsbestätigung der Hausverwaltung. Setzen Sie eine Antwortfrist; das Formular hat dafür ein Datumsfeld.

Nach der Zustimmung kommen die Pflichten als Halter: Hund zur Hundesteuer anmelden, Kennzeichnung und Registrierung nach den Regeln Ihres Landes.

Diese Vorlage erklärt die gesetzlichen Regeln und die Entscheidung des Bundesgerichtshofs; sie ist keine Rechtsberatung.